疑開發商惡意利用法律條款，簽約數月後拋棄買家

（看中國記者文迪編譯報導）紐西蘭房地產交易合同中通常允許一項日落條款（sunset clause），該條款規定開發商的最晚交房期限；逾期後，買家有權終止合同，並要求相應賠償。當一筆交易的簽約與履行時間間隔較長時，日落條款不僅為買賣雙方提供了免責解約的機會，更是給出了雙方在條款時效前的有效緩衝，使雙方可以在條款失效前能夠提前準備。該條款旨在保護買賣雙方的正常權益，然而根據紐西蘭媒體RNZ報導，似乎有部分開發商惡意啟動日落條款，從而將新房贖回、繼而以更高的價格賣出。

案例一

紐西蘭媒體RNZ收到一位拒絕公開姓名的購房者舉報，當事人自稱是一位兩個孩子的父親，於今年4月以$63萬的價格同開發商簽訂合同，該期房是一座三居室房型，坐落在Rolleston，合同註明交房期為同年11月。直至8月，開發商突然以無法按時交付房屋啟動日落條款，隨即向買家解約、贖回了期房。然而四個月的時間裡，房價已經上漲。最終，這名買家不得不以超過$80萬的價格購買了一套更小的現房。他認為自己的等待換來如此結局很不公平，並為自己輕信開發商與律師感到懊悔。

案例二

據RNZ收到的另一份舉報稱，買家與開發商簽訂的購買合同為$71萬，然而數月後即今年9月發現自己被解約，同時也錯過了買下同等條件房屋的最佳時機。該買家直呼簽訂合同的行為「很蠢（stupid）」、「很浪費時間與經歷」——「現在回想起來，（開發商）應該從一開始就沒認真想把房子賣給我」，「對方只是想要我的簽名，從而向銀行貸得資金罷了。」

專家看法一

對於不良開發商利用日落條款、惡意拋棄原買家的做法，奧克蘭房地產律師Joanna Pidgeon表示自己曾親眼目睹過四起，也從其他地區的同行處聽到過類似案例。Pidgeon認為原本為保護買家設立的條款，現在等於默認給不良開發商提供了一個哄抬房價的機會：後者為賺取更高利潤便選擇惡意逾期、致使合同失效，從而將前者剔除合約關係。

Pidgeon律師提醒，由於全球疫情大流行重挫建築供應鏈，一些開發商確實很難按照原先敲定的價格正常完成期房交接，很多年初敲定的合同如今或令他們入不敷出。因此，買家面對日落條款應更加謹慎，爭取與開發商協商，包括達成新的交房日期等，從而減少自己被惡意解約受到的損失。Pidgeon律師同意部分買家的看法：良心開發商應該尋求積極協商，而不是直接解約。另外，Pidgeon稱，通常逾期超過一年的交接才會啟動日落條款，而眼下一些工程超過4~6個月就被開發商解約……在她看來，這是自私又目光短淺的做法。

日落條款在紐西蘭諸多合同中存在，而在澳大利亞新南威爾斯、維多利亞州則已被限制或禁止。Pidgeon律師透露，自己所在的奧克蘭律師協會專職委員會已經著手研究日落條款，看能否通過法律程序取消這一內容，從而更好的保護買家權益。Pidgeon律師不認為這是在針對開發商，因為後者完全可以增加其他合理的保護條款，例如在資金籌備方面事先獲取有意向買家的同意等。

專家看法二

坎特伯雷Property Factory公司負責按照顧客需求、將其牽線給合適的開發商，其創始人CampbellVenning在採訪中驗證了Pidgeon律師的說法：雖然很難證明，但不排除因為房價上漲或建房費用高漲而導致部分開發商以「日落條款」為藉口轉售物業，哄抬物價。而簽訂合同一年仍未等到交房的買家，在被解約後已很難再以同樣的價格獲得類似條件的住宅了。

但是，Campbell Venning與Real Estate Institute的負責人Jen Baird均表示，日落條款本身是為了保障買賣雙方權益，在合理的情況下可以被啟用。Jen Baird稱自己雖聽過條款濫用的情況，但並不普遍。畢竟，大部分開發商注重公司的長遠利益，為保護其名譽與口碑，會履行合同如約交房。同時，買家們應保持冷靜，減少隨房地產市場變化而衝動決定的機率。特別置身在開發環境中，買家通常要處理的不只是標準合同，因此尋求額外法律幫助、確切瞭解合約條款十分必要。