疑开发商恶意利用法律条款，签约数月后抛弃买家

（看中国记者文迪编译报导）纽西兰房地产交易合同中通常允许一项日落条款（sunset clause），该条款规定开发商的最晚交房期限；逾期后，买家有权终止合同，并要求相应赔偿。当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，日落条款不仅为买卖双方提供了免责解约的机会，更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲，使双方可以在条款失效前能够提前准备。该条款旨在保护买卖双方的正常权益，然而根据纽西兰媒体RNZ报导，似乎有部分开发商恶意启动日落条款，从而将新房赎回、继而以更高的价格卖出。

案例一

纽西兰媒体RNZ收到一位拒绝公开姓名的购房者举报，当事人自称是一位两个孩子的父亲，于今年4月以$63万的价格同开发商签订合同，该期房是一座三居室房型，坐落在Rolleston，合同注明交房期为同年11月。直至8月，开发商突然以无法按时交付房屋启动日落条款，随即向买家解约、赎回了期房。然而四个月的时间里，房价已经上涨。最终，这名买家不得不以超过$80万的价格购买了一套更小的现房。他认为自己的等待换来如此结局很不公平，并为自己轻信开发商与律师感到懊悔。

案例二

据RNZ收到的另一份举报称，买家与开发商签订的购买合同为$71万，然而数月后即今年9月发现自己被解约，同时也错过了买下同等条件房屋的最佳时机。该买家直呼签订合同的行为「很蠢（stupid）」、「很浪费时间与经历」——「现在回想起来，（开发商）应该从一开始就没认真想把房子卖给我」，「对方只是想要我的签名，从而向银行贷得资金罢了。」

专家看法一

对于不良开发商利用日落条款、恶意抛弃原买家的做法，奥克兰房地产律师Joanna Pidgeon表示自己曾亲眼目睹过四起，也从其他地区的同行处听到过类似案例。Pidgeon认为原本为保护买家设立的条款，现在等于默认给不良开发商提供了一个哄抬房价的机会：后者为赚取更高利润便选择恶意逾期、致使合同失效，从而将前者剔除合约关系。

Pidgeon律师提醒，由于全球疫情大流行重挫建筑供应链，一些开发商确实很难按照原先敲定的价格正常完成期房交接，很多年初敲定的合同如今或令他们入不敷出。因此，买家面对日落条款应更加谨慎，争取与开发商协商，包括达成新的交房日期等，从而减少自己被恶意解约受到的损失。Pidgeon律师同意部分买家的看法：良心开发商应该寻求积极协商，而不是直接解约。另外，Pidgeon称，通常逾期超过一年的交接才会启动日落条款，而眼下一些工程超过4~6个月就被开发商解约……在她看来，这是自私又目光短浅的做法。

日落条款在纽西兰诸多合同中存在，而在澳大利亚新南威尔斯、维多利亚州则已被限制或禁止。Pidgeon律师透露，自己所在的奥克兰律师协会专职委员会已经着手研究日落条款，看能否通过法律程序取消这一内容，从而更好的保护买家权益。Pidgeon律师不认为这是在针对开发商，因为后者完全可以增加其他合理的保护条款，例如在资金筹备方面事先获取有意向买家的同意等。

专家看法二

坎特伯雷Property Factory公司负责按照顾客需求、将其牵线给合适的开发商，其创始人CampbellVenning在采访中验证了Pidgeon律师的说法：虽然很难证明，但不排除因为房价上涨或建房费用高涨而导致部分开发商以「日落条款」为借口转售物业，哄抬物价。而签订合同一年仍未等到交房的买家，在被解约后已很难再以同样的价格获得类似条件的住宅了。

但是，Campbell Venning与Real Estate Institute的负责人Jen Baird均表示，日落条款本身是为了保障买卖双方权益，在合理的情况下可以被启用。Jen Baird称自己虽听过条款滥用的情况，但并不普遍。毕竟，大部分开发商注重公司的长远利益，为保护其名誉与口碑，会履行合同如约交房。同时，买家们应保持冷静，减少随房地产市场变化而冲动决定的机率。特别置身在开发环境中，买家通常要处理的不只是标准合同，因此寻求额外法律帮助、确切了解合约条款十分必要。